En stabil ekonomi i en orolig omvärld

En del av bolagets ekonomiska värde avser marknadsvärdet i fastighetsbeståndet. Fastigheterna värderas varje år genom en så kallad samordnad värdering enligt kassaflödesmetoden. Marknadsvärdet per 31 december 2025 uppgick till 49 822 mnkr (48 823) inklusive investeringar i pågående ny- och ombyggnation. I marknadsvärdet ingår även internt värderade byggrätter motsvarande 133,8 mnkr.

Den totala värdeökningen för portföljen uppgick till 0,6 procent. Årets högre bedömda marknadsvärde förklaras med ett förbättrat driftnetto samt något sänkta direktavkastningskrav. Direktavkastningskraven för bostäder sjönk med cirka 5 punkter i mer centrala lägen 10 punkter i delar av Bromma. I ytterområdena var direktavkastningskraven oförändrade. Den orealiserade värdeförändringen ökade till 28 932 (28 015) mnkr. Investeringar i befintligt bestånd påverkade värdet med 0,9 (1,2) procent och motsvarande siffra för nyproduktion uppgick till 0,6 (0,9) procent. Genomsnittlig initial direktavkastning för hela beståndet uppgick till 3,5 (3,5) procent.

Fastigheternas värde och värdeförändring

Förändring av fastighetsbeståndet

Bolagets mål är en effektiv förvaltning tillsammans med en god och långsiktigt hållbar totalavkastning i nivå med andra liknande fastighetsägare. Effektiviteten i vår fastighetsförvaltning mäts genom överskottsgraden, det vill säga driftöverskottet i förhållande till våra intäkter. Överskottsgraden uppgick till 47,0 (46,5) procent.

Verksamhetens och enskilda fastigheters ekonomiska utveckling följs upp varje år utifrån totalavkastning, det vill säga direktavkastning plus värdeförändring. Bolagets totalavkastning uppgick 2025 till 3,2 (3,9) procent till följd av en positiv utveckling av fastighetsvärden i beståndet. Avkastning på det totala kapitalet uppgick till 2,0 (2,3) procent.

En god lönsamhet är en förutsättning för att upprätthålla och utveckla vår förvaltningskvalitet, underhålla befintligt fastighetsbestånd, producera nya bostäder och genomföra ombyggnationer. Den senaste tidens kostnadsutveckling förväntas påverka bolagets framtida lönsamhet negativt då det kommer bli utmanande att fullt ut kompensera för utvecklingen genom hyresjusteringar och kostnadsbesparingar. För att långsiktigt bibehålla lönsamheten krävs fokus på såväl hyresintäkter samt en kostnadseffektiv verksamhet. 

Av bolagets redovisade resultat efter skatt om 134 mnkr föreslås en utdelning om o (0,0) mnkr i enlighet med Allbolagsstiftningen 3§. Det innebär att hela resultatet stannar i bolaget för att investeras i nya och befintliga bostäder.

Den övergripande ambitionen är att ha en långsiktigt hållbar fastighetsportfölj. Lönsamma investeringar i nyproduktion, som skapar värdetillväxt, är en av förutsättningarna för att kunna möta det underhållsbehov som finns i det befintliga beståndet. Att utveckla fastighetsportföljen genom att investera i ny- och ombyggnation är i sig också en del av bolagets uppdrag och strategi för att bidra till bostadsförsörjningen i Stockholm. Investeringsvolymen har minskat och uppgår till 269 (434) mnkr i nyproduktionen och 446 (572) mnkr i ombyggnad samt underhåll. Investeringar i nyproduktion och ombyggnad sker till marknadsmässiga avkastningskrav. investerar löpande i befintligt fastighetsbestånd för att bibehålla fastigheternas värde och för att tillgodose hyresgästernas behov. När vi underhåller våra fastigheter prioriterar vi de insatser vi gör utifrån myndighetskrav, energibesparingsåtgärder och åtgärder som ökar tryggheten i våra bostadsområden. Investeringar i befintligt bestånd finansieras genom bolagets kassaflöde från den löpande verksamheten. Högre finansieringskostnader innebär ett minskat kassaflöde och försvårar en hög investeringsvolym kommande år.

Förvärv och försäljningar

Under året har två fastigheter överlåtits från Familjebostäder till dotterbolaget Årstaberg. Inga köp eller försäljningar har skett med extern part. I juli 2025 tecknades ett aktieöverlåtelseavtal att per den 2 februari 2026 köpa samtliga aktier i Hjulstahem AB och därmed förvärva 1 194 lägenheter i Hjulsta. 

Att äga, förvalta och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet. Bolaget ska uppfylla ägarnas förväntan på en god avkastning tillsammans med en finansiellt stabil verksamhet. Verksamheten finansieras med eget kapital och med trygg finansiering genom lån via Stockholms stads internbank. Bolagets finansieringskostnader minskade under 2025 till följd av lägre snittränta på lånat kapital samt minskad belåning. Familjebostäder har en god finansiell ställning och står på en stabil grund med justerad soliditet 67,7 (67,1) procent och 18,8 (19,7) procents belåningsgrad, vilket skapar förutsättningar för fortsatt tillväxt. Rådande marknadsförutsättningar utmanar möjligheten till lönsamma och hållbara investeringar i nya bostäder.

Hyresutvecklingen för bostäder förhandlas årligen centralt med Hyresgästföreningen. I slutet av 2024 tecknades det en 2-årig överenskommelse för 2025 och 2026.

2025 höjdes hyran i genomsnitt med 4,7 procent från den 1 januari, vilket motsvarar en hyreshöjning på 411 kronor per månad för en medelstor lägenhet på 64 kvm.

Driftskostnaderna uppgick till 1 155 mnkr (1 099). Ökningen avsåg främst ökade kostnader för taxebundna kostnader och fastighetsdrift. Driftnettot, som tar hänsyn till direkta fastighetsrelaterade intäkter och kostnader exklusive avskrivningar och räntekostnader, utvecklades positivt till följd av ökade hyresintäkter och uppgick till 1 310 (1 225) mnkr. Familjebostäders bostadsbestånd är fullt uthyrt.